广州春节楼市:成交回升难言火热

发布日期:2024-03-25 14:04    点击次数:66

  龙年春节开工已过一周,在广州珠江新城做了14年地产经纪的李生还在湛江老家度假。

  “回到广州也是闲着,还不如在老家玩久一点”。一如他的预料,已返工的同事“上班四五天,平均大约四天两台客”。

  这是近年来房地产政策最为宽松的春节,节前四大一线城市纷纷不同程度地放开住房限购,广州更是于1月27日宣布放开建筑面积120平方米以上住房限购,节后房贷利率又下降至历史新低。尽管如此,无论是春节期间,还是节后开工首周,市场成交虽有回升,但暂时难言火热。

  节前

  放松限购后有人返乡中途折回买房

  1月27日上午,广州官宣建面超120平方米住房不再限购时,陈先生一家正在驾车回潮汕过年的路上。

  “生意相对没有往年那么好做,所以就早早回老家过年”。接到荔湾区新世界凯粤湾的销售电话时,他们一家刚驶上高速不久,获悉超120平方米户型不再限购后,一家人商量了一会儿,最终调头折返回广州。

  当天下午3点多,陈先生一家三代赶到新世界凯粤湾,再次看了样板房,多番沟通洽谈后,签署购买了一套建面123平方米的户型,直到晚上9点多才办完相关手续。陈先生在天河区做生意,但户口不在广州。此前朋友几次推荐他一起买新世界凯粤湾,但他因为没有购房资格而放弃。这次放开限购后,他们一家终于如愿在广州安家。

  和陈先生一样,90后白领陆茜在那几天跟着中介辗转天河南等片区看房。“刚放开限购那几天,市场的确有些热,只要业主愿意降价10%,基本很快就成交”。在中山一立交附近,一套70多平方米的西向户型挂牌价330万元,陆茜下午刚看,打算隔日再看一遍,但晚上中介告诉她已以306万元成交了。

  在天河南片区,一套一楼的物业此前报价一直在300万元以上,后来降到250万元。中介当天带了陆茜等7组客户前去看房,未等她想好要不要议价,晚上中介又告诉她业主再降10万元,以240万元成交了。

  “节前看房有点急,节后回来看到利率降了后,我反而淡定了,想着房价是不是还可以再降”。从湖北老家回到广州几天,陆茜还没开启看房。她节前看中了天河南一套将近70平方米的两房,但业主报价一直僵持在330万元之上,“如果他肯降10%左右,我可能就出手了”。但到目前,该业主仍未松口。

  市场

  23个楼盘去年春节盘均卖4套今年仅1套

  在大量务工人潮返乡过年期间,广州楼市在春节假期成交表现平淡。

  据合富研究院监测广州市80个代表楼盘,春节前后两周的周均来访相比1月,减少了约50%。除了一些“营销动作积极”的项目(主要集中在天河、黄埔及番禺),超过九成的项目成交量都在10套以内。

  而据广州中原研究发展部监测,今年春节假期(2月10日至2月17日)广州50个热门楼盘盘均成交1.29套,去年春节假期为2.28套;盘均来访方面,从去年春节假期56.5人次,下滑到今年春节假期的41.4人次。同质对比的23个楼盘中,2023年春节盘均成交套数达4.06套,今年春节陡降至1.06套。

  事实上,在放开限购后一周(1月29日至2月4日),中原监测35个项目仅成交35套,而放开限购前一周(1月22日至28日)为85套。或因春节,放开限购的效应未能马上显现。

  珠江新城资深地产经纪人李生称,这近乎是他自2011年从事地产经纪行业以来,市场最冷的一年。好不容易约到看房客,“要么只是逛花园、聊聊天,并非真心想买;要么就是有心想买,但自己的房子还在挂着一直卖不出去”。李生认为,“现在有钱人都在观望,都不愿意出手买房”。

  正出于此,按照公司计划,大年初八即开工,但李生一直窝在湛江老家未回,他计划过完元宵节后再观望一下,再决定回广州上班,“有可能继续做地产中介,也不排除会转行”。

  自从去年中起,李生所在的地产中介已经不再发放底薪,“我们都变成自由地产经纪人了,有客就带看”。不少同事转行,李生不想放弃耕耘了14年的珠江新城房地产市场,最终在服装行业里找了一份兼职,工作性质同样也是经纪人,同时打两份工,方得以养家糊口。

  据机构统计,2024年2月截至23日,珠江新城一共成交15套房,当中有两套为双城国际的法拍房。在春节复工后仅21日和22日各成交了2套房,均非标杆豪宅。而去年同期(同为春节月,2023年2月截至23日),珠江新城成交了100套房,是今年同期的6.7倍。

  二手房

  成交价同比跌6.1%或有望率先回温

  在广州东部“粮仓”增城,扎根于此多年的资深地产经纪人黄先生表示,从初八上班至今,看房客寥寥,也未曾有成交。

  事实上,相比一手市场,二手市场表现好太多。

  广州中原研究发展部统计,在今年春节期间,广州二手住宅网签套数同比上涨24%,番禺和海珠表现相对活跃,有较大幅度上涨。中原雷达显示新收盘数量同比2023年春节上涨17.8%,新收客数据同比上涨15.4%,带看量同比上涨44%。

  而据克而瑞监测,新政出台后,春节期间广州过百个楼盘不打烊迎客,数量创近三年新高。春节作为客户出游传统淡季,第6-7周(节前及节后)全市一手住宅合计供应531套,同比增205%;网签411套,同比减少46%,表现平平无奇。从典型楼盘来访认购监控看,中心区楼盘人气较好,个别热盘日均到访客户达十余台,并借新政利好及来穗游客增多之势,有零星外地客成功认购案例出现。

  “之所以春节期间一二手市场表现差异较大,主要是房企营销动作未跟上,客户观望等待和欢度春节,导致成交低”。广州中原研究发展部认为,二手市场在放开限购后,买二手的客户正好抢在“小阳春”前出手捡笋,以免后期业主涨价,故而成交稍热。

  自从去年8月以来,广州二手业主纷纷降价出货。从国家统计局最新发布的70城房价数据可见,在今年1月份,广州二手住宅的成交价格环比连跌了9个月,同比已跌6.1%。当中90平方米及以下的成交同比跌6.2%,90-144平方米的同比跌6.1%;144平方米以上的同比跌5.8%。

  而据广州市房地产中介协会2月29日发布的最新交易简报,2月广州市二手住宅交易量萎缩四成。根据统计,2月(统计周期为1月26日至2月25日),广州市二手住宅网签宗数和面积为4865宗和49.03万平方米,环比深幅下降42.43%和42.26%,同比下降51.04%和49.04%。各行政区网签面积环比均下降,其中白云区、黄埔区、花都区和增城区等来穗人口数量较多的区域环比下降幅度较大,分别为49.21%、48.13%、47.28%和46.73%。

  针对春节期间二手住宅成交好过一手市场,业界人士普遍认为楼市“小阳春”或将从二手市场开始,再传导到一手市场。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,考虑到1月广州再度松绑限购政策,释放房票鼓励入市,叠加2月LPR大幅下调,政策利好组合拳已经形成,3月广州楼市随着开发商加大推货力度成交有望回温。

  中原地产首席分析师张大伟亦分析认为,当前市场还在逐渐见底过程中,房地产市场可能在大幅度降息后,在2024年3月至4月出现一定热度的“小阳春”。



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